Nello scorso post abbiamo visto alcuni degli obblighi che comporta la vendita di una casa, vediamo ora altre condizioni a cui deve sottostare il venditore per una serena cessione dell'immobile, partendo da:
OBBLIGHI DI CHI VENDE UNA CASA IN CONDOMINIO
Quando vendi un appartamento in condominio è obbligo del venditore:
Saldare tutte le spese di sua spettanza
Comunicare la vendita all’amministratore
Informare l’acquirente circa liti o problemi in corso
Dopo il rogito comunicare il cambio all’amministratore
Pochi giorni prima del rogito dovrai richiedere all’amministratore di rilasciare un certificato di avvenuto saldo di tutte le spettanze e l’assenza di liti.
Come tutelarsi? Fai un primo controllo con l’amministratore prima di mettere in vendita la casa e pattuisci nel contratto preliminare eventuali circostanze fuori norma.
IL CASO PARTICOLARE: LE CASE CON MUTUO IN CORSO
Tra gli obblighi di chi vende casa vi è quello della cancellazione di tutte le ipoteche prima del rogito. Il caso più classico, anche se purtroppo non l’unico, è quello dell’ipoteca derivata dal mutuo.
Essa può essere cancellata in due modi:
Atto Notarile con corresponsione del residuo mutuo
Applicazione Decreto Bersani
Il primo metodo ha un costo di circa 1500 euro per il Notaio oltre all’importo da dare alla banca. In alternativa puoi richiedere l’applicazione del Decreto menzionato.
In tal ultimo caso, la Banca si presenterà il giorno del rogito riscuotendo la somma a lei dovuta dal tuo acquirente. Allo stesso tempo, rilascerà una “lettera irrevocabile di assenso alla cancellazione d’ipoteca” che sarà sufficiente al Notaio per rogitare. Entro 30 giorni la banca stessa provvederà gratuitamente a cancellare l’ipoteca stessa liberando l’immobile. Prassi sicura ed ormai consolidata, per tutelarti preavvisa la banca prima di mettere in vendita la casa. Farete un primo un primo conteggio indicativo del dovuto e vi accorderete per i passi successivi.
OBBLIGHI DI CHI VENDE CASA: LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA E DEGLI IMPIANTI
La certificazione energetica indica il grado di prestazione energetica di un fabbricato secondo due parametri:
La classe, espressa in lettere dalla G alla A (o superiori A++)
L’indice numerico
Redigere e presentare la certificazione energetica è uno degli obblighi di chi vende casa ed è anche obbligo dell’agenzia immobiliare inserire i dati negli annunci di vendita. Ricorda che vale 10 anni se non applichi alla casa modifiche quali sostituzione infissi o caldaia. Per tutelarti controlla che sia valida.
Non è, invece, obbligatoria la presentazione della certificazione degli impianti elettrico, gas, idrico, sanitario a patto che la circostanza sia formalizzata nel preliminare e nella proposta. Ovviamente, un impianto sprovvisto di certificazione non è inteso come a norma e la migliore tutela in questo caso è di scriverlo a caratteri cubitali nella proposta di acquisto.
In caso contrario potresti ritrovarti a dover mettere a norma a tua cura e spesa, cosa di certo poco economica.
GLI OBBLIGHI DI CHI VENDE CASA: GARANZIA SU EVIZIONE E VIZI OCCULTI
In sede di stipula del rogito dovrai garantire il tuo acquirente su:
Evizione
Assenza di vizi occulti
L’evizione è un principio Giuridico tramite cui un terzo soggetto fa valere il suo diritto di proprietà sulla cosa venduta. Quando vendi dovrai garantire che la casa è di tua esclusiva proprietà e nessun altro vanta diritti su di essa. La garanzia dall’evizione è anche un elegante metodo di tutela dell’acquirente che acquista una casa pervenuta per donazione. Il legittimato attore sarà disincentivato ad azionare i diritti ereditari, caso classico quello dei figli illegittimi.
I vizi occulti sono tutti quei vizi non facilmente rilevabili attraverso la media diligenza di un normale utente. Facciamo qualche esempio:
La muffa è visibile, diventa vizio occulto solo se volutamente nascosta
Una perdita d’acqua senza effetto visibile di gocciolamento è un vizio occulto
Il venditore ha obbligo di garantire l’assenza di vizi occulti ex art. 1490 / 1492 del codice civile, pena risarcimento del danno. Per tutelarti sii sempre trasparente e non realizzare mai opere per nascondere difetti della casa.
HAI L'OBBLIGO DI PAGARE LE TASSE
Se vendi l’immobile prima che siano passati 5 anni dall’acquisto dovrai pagare alcune tasse sulla vendita in sede di stipula del rogito:
L’imposta sulla plusvalenza
La compensazione dell’imposta di registro se vendi la prima casa
La plusvalenza immobiliare è il guadagno tra il prezzo di vendita e quello di acquisto addizionato delle spese sostenute per acquistare e migliorare la casa. Non è dovuta se vendi una casa ereditata e non è dovuta per la prima casa solo se hai avuto li la residenza per la maggior parte del tempo di proprietà.
Per vendere la prima casa prima dei 5 anni hai l’obbligo di comprarne un’altra, sempre con l’agevolazione, entro un anno. In caso contrario dovrai rimborsare l’imposta di registro risparmiata oltre mora del 30%. Niente compensazione, invece, quando vendi la seconda casa.
COSA PAGA IL VENDITORE DI UNA CASA OLTRE LE TASSE?
Chi vende casa non paga il Notaio se non per attività strettamente legate alla propria posizione quali:
Cancellazione Notarile di ipoteca
Trascrizione accettazione tacita di eredità
Atto di annullamento di una donazione
Le spese di imposta, del Notaio, dell’accensione del mutuo sono tutti a carico dell’acquirente.
CUSTODIA E CONSEGNA DELLA CASA
Il venditore ha l’obbligo di mantenere la casa con diligenza per garantire il rogito alle stesse condizioni in cui essa è stata vista in sede di vendita.
Come tutelarsi da pretese? Crea un elenco di fotografie della casa e fallo firmare al tuo acquirente per certificare lo stato accettato.
Inoltre, dovrai consegnare la casa nei tempi e nelle modalità accordate dal contratto preliminare. Solitamente la consegna avviene contestualmente al rogito, ma in alcuni casi l’acquirente permette al venditore di permanere per brevi periodi utili alle attività di trasloco. In questi casi puoi lasciare una parte del saldo prezzo in deposito al Notaio fino a liberazione avvenuta per tutela dell’acquirente stesso.
OBBLIGHI DI CHI VENDE CASA DOPO IL ROGITO
Dopo aver venduto casa i tuoi obblighi sono:
Spostare la residenza
Volturare le utenze e la tassa dei rifiuti
Inviare per conoscenza copia dell’atto all’Amministratore
Direi che le ragioni delle prime due voci sono più che ovvie. Una parentesi, dal 2011 non è più necessario dare comunicazione al Comune della vendita (salvo eventuali regolamenti territoriali).
L’invio e notifica all’Amministratore dell’atto è fondamentale per il cambio di intestazione dell’anagrafe condominiale. Quest’ultima necessaria per la corretta intestazione delle successive spettanze ordinarie e straordinarie.
Come avete letto le cose da fare sono molte e il rischio di incappare in qualche problema è molto elevato. Affidati ad Estate Partners per la vendita della tua casa. Proponi il tuo immobile cliccando qui
Articolo tratto dal Blog di Fabio Zerbinati
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