A partire dal 2009 la certificazione energetica degli edifici, ovvero l’Attestato di Prestazione Energetica (APE), è diventata obbligatoria per vendere o affittare casa in tutta Italia. In particolare la Lombardia ha elaborato un proprio software di calcolo chiamato CENED.
Ma che cos’è esattamente questa certificazione? A cosa serve? Come funziona? Quanto costa? Quando va fatta? Quali documenti servono? Spiegheremo tutto nel dettaglio nei paragrafi successivi.
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ORIGINE E SCOPO DELLA CERTIFICAZIONE ENERGETICA
L’obbligo della certificazione energetica degli edifici deriva da direttive dell’Unione Europea. Tali istruzioni sono state recepite dagli stati membri e, nel caso dell’Italia, attuate a livello regionale.
Lo scopo è quello di monitorare l’efficienza energetica degli edifici mostrando esattamente quanto consumano/inquinano. Queste informazioni infatti danno una maggiore consapevolezza della qualità dell’immobile al momento dell’acquisto o dell’affitto; inoltre permettono di capire cosa può essere migliorato per ridurre gli sprechi di energia e le emissioni di gas serra.
In Italia siamo passati dunque dai valori minimi di isolamento termico degli anni settanta ad una vera e propria “pagella energetica” dell’edificio. Vediamo nel prossimo paragrafo quali aspetti vengono considerati nella certificazione energetica CENED in Lombardia.
LA CLASSE ENERGETICA
Partiamo dall’informazione più importante dell’APE: il fabbisogno energetico annuo (EPgl non rinnovabile) per unità di superficie. Ad esso corrisponde un voto che è la famosa classe energetica.
Nella certificazione energetica CENED esistono sette classi di efficienza energetica: dalla G (la peggiore) fino alla A (la migliore). La classe A in particolare è stata recentemente suddivisa in A1, A2, A3 e A4 per via dei progressi tecnologici che stanno portando ad ottenere edifici ad “energia quasi zero” (NZEB) con fabbisogno praticamente nullo. Questo è possibile perché il software sottrae dal fabbisogno energetico dell’edificio l’energia prodotta da fonti rinnovabili (ad esempio il fotovoltaico).
Infine accanto alla classe energetica viene indicata anche la qualità del comfort termico durante l’estate e l’inverno.
GEOMETRIA ED ESPOSIZIONE
La certificazione energetica tiene conto di tutti gli aspetti geometrici dell’edificio riscaldato: superficie orizzontale e volume, elementi opachi e trasparenti, superfici disperdenti verso l’esterno, esposizione.
Tali valori possono essere calcolati manualmente con un foglio di calcolo oppure con l’aiuto di un programma specifico di modellazione 3D.
INVOLUCRO ESTERNO
La sezione più nota dell’Attestato di Prestazione Energetica è senza dubbio il calcolo dell’isolamento delle pareti e dei serramenti. E’ importante dunque conoscere strati e spessori di muri, pavimenti e soffitti. La stessa cosa vale per la tipologia dei telai e dei vetri. Infine bisogna valutare anche la porta d’ingresso e gli eventuali cassonetti delle tapparelle.
IMPIANTI ED ENERGIA
Nell’APE è fondamentale non solo la qualità dell’isolamento ma anche l’efficienza degli impianti e il tipo di energia usata. Infatti il fabbisogno reale dell’edificio tiene conto di tutto il processo di fornitura, trasporto e trasformazione dell’energia stessa, inclusa quella consumata dagli impianti.
Facciamo alcuni esempi. Se hai una caldaia per il riscaldamento e l’acqua calda, il gas per produrre calore ha un suo costo energetico che considera il processo di estrazione, raffinazione e trasporto. Per lo stesso motivo anche l’elettricità fornita dalla rete ha un suo costo energetico quando accendi luci, elettrodomestici e condizionatori. Se utilizzi invece un impianto più efficiente, come ad esempio una caldaia a condensazione, a parità di calore fornito consumi meno gas e quindi il fabbisogno dell’edificio risulterà minore. Infine le energie rinnovabili prodotte in loco sono gratis e quindi compensano il fabbisogno energetico a costo zero.
SIMULAZIONE EFFICIENTAMENTO ENERGETICO
Nell’APE infine c’è una sezione interessante che simula un miglioramento della classe energetica sulla base di interventi consigliati dal tecnico. Tali interventi possono essere ad esempio l’aggiunta del cappotto, la sostituzione della caldaia o l’installazione di pannelli fotovoltaici.
QUANDO VA FATTA E QUANTO DURA LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA
Come accennato all’inizio, la certificazione energetica è obbligatoria quando si vuole vendere o mettere in affitto il proprio immobile. Infatti bisogna allegare sempre questo documento nell’atto di rogito o nel contratto di affitto.
L’APE ha una validità della durata di 10 anni, per cui è possibile riutilizzarla nei contratti tutte le volte che si vuole entro tale periodo. Ovviamente nel frattempo non bisogna apportare ristrutturazioni importanti all’edificio, altrimenti l’efficienza energetica cambia e bisogna quindi rifare una certificazione aggiornata.
In conclusione se ad esempio si affitta un immobile per otto anni senza modificare muri, serramenti o impianti, alla stipula del nuovo contratto sarà possibile riutilizzare la stessa APE creata per l’affitto precedente.
COSA SERVE PER FARE LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA
Una volta scelto il certificatore per valutare il proprio immobile bisogna fornire le seguenti informazioni: identità del proprietario, coordinate catastali dell’immobile, libretto della caldaia (se autonoma), dati tecnici del condizionatore (se presente) ed eventuali documenti utili per sapere come sono fatti i muri e i serramenti.
Il certificatore di solito è in grado di aiutare il proprietario a raccogliere queste informazioni. Egli può richiedere visure catastali, fare un accesso agli atti di fabbrica in comune e chiedere informazioni all’amministratore di condominio per il riscaldamento centralizzato.
Inoltre il certificatore deve venire a vedere l’immobile per effettuare un rilievo completo di tutti gli ambienti e degli impianti. Se l’edificio risulta difforme dal catasto o dal progetto depositato in comune bisogna rimetterlo in regola con rettifiche o sanatorie.
QUANTO COSTA LA CERTIFICAZIONE ENERGETICA
Il costo della certificazione energetica è stabilito dal tecnico certificatore e può variare molto in base alle caratteristiche e alle dimensioni dell’immobile da valutare. Nella mia esperienza ho visto che il prezzo medio va dai 100 ai 250 euro.
I costi sono minimi quando l’edificio è piccolo ed è stato costruito prima degli anni novanta. Se invece l’immobile è di recente costruzione il certificatore deve consultare dei documenti tecnici in comune; questo rende il processo più complesso e quindi il costo dell’APE risulta maggiore.
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Articolo tratto dal Blog Immobiliare di Jacopo Tartaglia
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