Gli obblighi per chi vende casa sono:
Garantire per la cosa venduta lato urbanistico e catastale
Fornire i documenti necessari per mutuo del compratore e rogito
Prestare garanzia da evizione e vizi occulti
Procurare l’acquisto da parte del compratore
Pagare le tasse se dovute
Rispettare gli obblighi di custodia e consegna
Saldare condominio ed utenze
Ricorda, tu sei il proprietario e quindi tu sei responsabile su tutti i fronti di ciò che vendi.
Per una corretta comprensione dei meccanismi di tutela è necessario distinguere la natura dei due contratti immobiliari classici: quello preliminare ed il rogito.
Con il primo il venditore promette di vendere a determinate condizioni, mentre l’acquirente promette di acquistare la casa alle stesse condizioni di prezzo e tempistiche. Anche le proposte di acquisto delle agenzie immobiliari, una volta accettate dal venditore, sono contratti preliminari.
Il rogito, invece, trasferisce definitivamente la proprietà dell’immobile e ad esso solitamente corrisponde la consegna.
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COME TUTELARSI QUANDO SI VENDE CASA Per tutelarsi il venditore deve rispettare gli obblighi del contratto preliminare dove questi risultino legittimi. Il mancato rispetto di questi obblighi formali rende inadempiente chi vende casa imponendo la corresponsione del danno.
Se nel preliminare prometti di vendere una casa regolare e dopo la firma scopri che non lo è, come spesso avviene, dovrai correre ai ripari. Questo puoi farlo regolarizzando l’immobile prima della data pattuita per il rogito ma purtroppo non è sempre possibile. Sforare i tempi significa non aver rispettato gli accordi e, al netto di una nuova negoziazione, dovrai pagare.
Le cose da controllare prima di vendere casa per tutelarsi sono:
Urbanistica
Catasto
Agibilità
Impianti
Trascrizioni e pesi
I primi tre controlli verranno svolti nello stesso momento da un tecnico. Assumere un tecnico non è obbligo di Legge. Devi però vederlo come il miglior investimento che tu possa fare anziché un mero aumento dei costi. Può evitarti di pagare costose penali o ancor peggio i danni per la risoluzione del contratto.
Per quanto riguarda gli impianti, non è obbligatoria la messa a norma ma assicurati di scrivere sul preliminare che essi ad oggi non lo sono.
Sempre prima di metterti sul mercato ti consiglio anche di fare una visura ipotecaria. A volte vengono trascritte ipoteche o diritti senza che tu ne sia ancora a conoscenza. Altre volte possono derivare da sviste o mancata cancellazione, ad esempio dopo aver estinto il mutuo. E’ un controllo che fa anche il notaio ma avere già la sicurezza prima del preliminare è molto meglio.
Il team tecnico di Estate Partners è sempre a tua disposizione, descrivici la tua casistica e sapremo come aiutarti.
OBBLIGHI DI NATURA URBANISTICA E CATASTALE
Il grande buco nero del mercato immobiliare degli ultimi 40 anni. Decine di migliaia di persone hanno acquistato casa in totale assenza di controlli in materia di abusi edilizi. Questi ultimi, infatti, non sono ne a carico del Notaio ne dell’agenzia ma solo del proprietario.
Negli ultimi anni l’attenzione verso questi aspetti è cresciuta portando alla luce dati importanti. Circa il 60% degli immobili che vengono oggi controllati presentano abusi, difformità o mancanza di agibilità.
Il venditore oggi ha l’obbligo di regolarizzare tali situazioni anche se non da lui direttamente prodotte. Deve inoltre garantire in sede di stipula che l’immobile è urbanisticamente regolare, dotato di agibilità e catastalmente conforme.
QUALI DOCUMENTI DEVE CONSEGNARE CHI VENDE CASA
Il passaggio del capitolo precedente implica la raccolta, il controllo e l’eventuale regolarizzazione di tutti i i documenti tecnici di Comune e Catasto. L’elenco complessivo dei documenti per vendere casa è però più ampio ed include schematicamente:
Relazione di conformità urbanistica e catastale
Titolo di provenienza
Planimetria e visura catastale
Visura ipotecaria
Documentazione energetica
Certificazioni impianti se esistenti
Documenti del condominio
Documenti anagrafici, di residenza e stato di famiglia
La relazione di conformità urbanistica e catastale ti mette al sicuro da sorprese che possono impedirti di rogitare o, peggio, provocarti grosse perdite economiche. La causa principale di rischio è costituita dagli obblighi da te presi con l’accettazione di una proposta di acquisto o firma del contratto preliminare.
Se non riuscirai a sanare gli abusi nei tempi massimi previsti dal contratto ti ritroverai nei guai, seri. In linea generale, per darti un’idea, rischi di dover restituire il doppio della caparra da te incassata. Neanche il rogito può salvarti, anche se ci arrivi puoi ritrovarti con un atto di vendita nullo e dover restituire tutte le somme oltre il danno.
Ti sottolineo che almeno il 50% delle diatribe in ordine immobiliare derivano proprio da questa dinamica. I venditori pensano prima a trovare gli acquirenti pensando che sia tutto a posto e poi si ritrovano con un pugno di mosche.
La presenza di non conformità urbanistica o catastale, oltre a provocare incommerciabilità nella maggior parte dei casi, impedirà anche al tuo compratore di ottenere il mutuo. Motivo in più per farti trovare pronto.
Come tutelarsi quando si vende casa?
Esegui un accertamento urbanistico e catastale
Produci la sanatoria di eventuali difformità
Aggiorna eventuale planimetria catastale non conforme
Assicurati che ci sia l’agibilità
Metti la casa in vendita
L’OBBLIGO DI CHI VENDE CASA CIRCA L'AGIBILITÀ
L’agibilità è un principio, formalizzato tramite il certificato di agibilità, rilasciato dal Comune in base a requisiti di igiene, sicurezza, salubrità e risparmio energetico.
L’obbligo di presentare il certificato per il rogito è solo in capo al costruttore che vende una casa nuova mentre per le persone fisiche non è obbligatorio.
E’, però, obbligatorio che la casa sia agibile se non è stato pattuito il contrario a prescindere dalla disponibilità o meno del documento. Infatti, è legale vendere casa senza agibilità se il compratore ne è formalmente edotto sin da proposta e preliminare e se ne è tenuto conto nella decisione del prezzo offerto.
Cosa succede? Se prometti di vendere una casa agibile e poi, anche dopo il rogito, si scopre che non lo è risarcisci il danno e l’atto è nullo.
OBBLIGO DI PRESENTARE I TITOLI DI PROVENIENZA
Il venditore ha obbligo di presentare l’atto di provenienza della propria casa al Notaio e di fornirlo all’acquirente per l’eventuale richiesta di mutuo
Si tratta dell’atto con cui tu sei diventato proprietario e può essere un rogito, una successione, una donazione o un’assegnazione. Ricordati di preparare anche quello precedente, è sempre meglio.
In merito a questo si aggiungono due specifici obblighi per chi vende una casa ereditata:
Presentare la dichiarazione di successione
Trascrivere l’accettazione tacita di eredità
Articolo tratto da un post di Fabio Zerbinati
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