Con Due Diligence si intende, come vedremo nell’articolo, il meglio che possiamo fare per preparare un immobile alla vendita o per pianificarne la gestione nel migliore dei modi senza dimenticare che essa è un punto molto importante della valutazione immobiliare moderna.
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COSA SIGNIFICA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE
Nella prassi è il documento descrittivo delle caratteristiche qualitative e tecniche di un immobile, creato attraverso una serie di audit, ovvero verifiche, su vari aspetti tecnici ed amministrativi.
Concetto certamente non nuovo quello della dovuta diligenza ma che solo negli ultimi anni sta entrando a far parte del mercato immobiliare di tutti i giorni.
Gli aspetti presi in considerazione sono di tipo edile, amministrativo, economico e legale, questo può spaventare poiché, soprattutto nel mercato ordinario, gli accertamenti preventivi sono spesso visti come somme a perdere e seccature.
La due diligence immobiliare con tutti i suoi audit rappresenta il miglior investimento possibile per i vostri immobili poiché serve a farli rendere quanto più possibile evitando, inoltre, perdite di denaro dovute a gestione o transazioni con errori.
COME SI REDIGE UNA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE
Come anticipato il processo è formato da vari audit, ovvero controlli, svolti da personale abilitato nelle varie discipline. Suddividiamoli nelle tre categorie principali.
Due diligence tecnica: impianti, opere murarie, prestazioni energetiche
Legale: trascrizioni, pesi, ipoteche, mutui esistenti, condominio, gestione
Amministrativa: conformità urbanistica, catastale, agibilità, vincoli
Come potete notare fin da subito l’insieme copre veramente tutti gli aspetti legati all’immobile ed alla sua regolarità e questo mi porta a sottolineare un punto già sopra accennato.
A sua volta ogni audit ha un suo percorso di realizzazione in 3 fasi che possiamo riassumere così:
Checklist documentale: analisi di tutti i documenti necessari per l’audit
Controllo di coerenza con le normative in corso
Redazione della relazione parziale
L’unione delle relazioni parziali costituisce la relazione finale di due diligence immobiliare.
CHECKLIST DOCUMENTALE DI DUE DILIGENZE IMMOBILIARE
Come appena detto è la fase di reperimento e riordino di tutte la documentazione esistente inerente ogni specifico audit.
Facendo un esempio, durante una due diligence impiantistica la checklist prevedrà di trovare tutta la documentazione esistente circa la realizzazione e lo stato degli impianti tecnologici dell’unità, le certificazioni, i documenti inerenti la manutenzione nel tempo.
Se alla fine della raccolta si noterà l’assenza di documenti essi andranno, ovviamente, prodotti. Sempre che ve ne sia la possibilità.
Sembra una banalità? Non lo è, e questo si nota anche nel mercato immobiliari di tutti i giorni. Pensate, infatti, che ancora oggi buona parte dei venditori raccolgono i documenti per vendere casa solo dopo aver ricevuto una proposta.
Questo con danni enormi sulla corretta conclusione della vendita specialmente per incongruità o mancanze inaspettate poiché le proposte stesse, secondo questa prassi scoordinata, vengono compilate senza avere la certezza dei dati inseriti.
I compratori vengono quindi mal informati delle circostanze relative all’immobile e da li nascono tutti quei contenziosi legali di cui spesso sentiamo parlare.
Possiamo quindi dare un’altra definizione di due diligence immobiliare dicendo che essa è il miglior metodo informativo delle circostanze relative ad un immobile.
COME SI FA UNA DUE DILIGENCE IMMOBILIARE
Dopo aver raccolto tutta la documentazione necessaria per i vari audit, ne va analizzata la regolarità e la validità rispetto a quanto effettivamente esistente.
Ovvero, la seconda fase produce un confronto incrociato tra il contenuto dei documenti, lo stato fisico dell’immobile e le normative riguardanti ogni audit specifico.
Uno dei casi più banali ma allo stesso tempo lampanti e frequenti di questo concetto riguarda, ad esempio, il rilevare delle capacità edificatorie residue sul lotto dell’immobile.
RELAZIONE DI DUE DILIGENZE IMMOBILIARE
Questo è il grande punto che rende la due diligence immobiliare fondamentale poiché garantisce ed assevera ogni circostanza relativa all’immobile.
A sua volta la garanzia permette di accelerare i tempi di vendita ed aumentare la sicurezza della cessione, metodo primo ed assoluto di valorizzazione immobiliare in un mercato competitivo e complesso come quello odierno.
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Articolo tratto dal Blog di Fabio Zerbinati
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