Quando si vuole comprare o vendere una casa in cui è ancora in corso un mutuo vi sono diverse soluzioni per affrontare la questione.
Abbiamo già accennato a queste nel nostro articolo dedicato agli "Obblighi di chi vende casa - Parte 2". Oggi approfondiamo la questione, analizzando più a fondo queste soluzioni.
Il mercato immobiliare vive, di anno in anno, momenti di arresto, di crescita o di abbassamento dei prezzi. Comprare casa può essere molto vantaggioso in certi periodi ed è possibile acquistare un immobile facendo un buon affare. Può succedere, però, che nel corso del tempo il mercato offra soluzioni ancora più economiche, o cambino le esigenze del proprietario di casa. Cosa succede quando si deve vendere una casa con un mutuo in corso?
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MUTUO PRIMA CASA IN CORSO: ATTENZIONE ALLE TEMPISTICHE
È sempre possibile vendere una casa con il mutuo in corso. Un accorgimento in più deve essere rivolto a chi ha acquistato la prima casa usufruendo del Bonus prima casa. In questo caso al proprietario conviene aspettare 5 anni dall’accensione del mutuo per poter effettuare una nuova compravendita per non intercorrere in sanzioni.
Nel caso di compravendita prima dei 5 anni, infatti, il contribuente proprietario è tenuto ad acquistare un immobile, con gli stessi requisiti della prima casa, entro 1 anno dalla rivendita dell’immobile già acquistato con le agevolazioni. Chi non rispetta le tempistiche vedrà l’agevolazione decadere e dovrà versare una sanzione pari al 30% della maggiore imposta che, nello specifico, passerebbe dal 2% al 7% del valore catastale dell’immobile oltre la sanzione anzidetta.
LE SOLUZIONI PER LA COMPRAVENDITA
Le opzioni da scegliere per la compravendita della casa con mutuo in corso sono diverse ed è importante valutare attentamente la migliore in base alle proprie esigenze. Le soluzioni generalmente proposte sono le seguenti:
Estinzione anticipata del mutuo
Accollo del mutuo
Mutuo con sostituzione di garanzia dell’immobile
Mutuo ponte
ESTINZIONE ANTICIPATA DEL MUTUO
Se si dispone della liquidità necessaria per estinguere il mutuo, l’estinzione anticipata dello stesso prima del rogito è la soluzione più facile. Una buona alternativa, se non si possiede il denaro necessario per il rimborso, è estinguere il mutuo contestualmente al rogito con i proventi della vendita. In questo caso sarà l’acquirente a consegnare tutta la somma residua richiesta tramite assegno bancario, che verrà versato alla banca che ha concesso il mutuo.
ACCOLLO DEL MUTUO
Per accollo del mutuo si intende la possibilità di subentrare al pagamento delle rate da parte del nuovo proprietario di casa. In questo modo è l’acquirente che accetterà le condizioni poste dalla banca per il mutuo originario e si occuperà di estinguere le rate residue. E’ importante specificare che per propria tutela si dovrà optare per un accollo “liberatorio” per svincolarsi del tutto da qualsiasi vincolo con la banca, in quanto, al contrario, nel caso di accollo “cumulativo” si continuerà ad essere debitore verso la banca in solido con il nuovo proprietario. La banca dovrà altresì accettare quale nuovo debitore il nuovo proprietario accertandone la solvibilità.
MUTUO PONTE
Il mutuo ponte permette di avere la liquidità necessaria per l’acquisto di una nuova casa prima che la propria abbia trovato un acquirente. Le somme massime che vengono concesse non vanno oltre il 60% del valore dell’immobile che viene messo in vendita. La durata massima per questo piano di finanziamento è di 2 anni.
MUTUO CON SOSTITUZIONE DI GARANZIA DELL’IMMOBILE
La sostituzione di garanzia dell’immobile sposta l’ipoteca dal precedente immobile a quello che si intende acquistare. Il documento di sostituzione viene redatto dal notaio e permette, di fatto, di sostituire l’immobile oggetto di ipoteca mantenendo il mutuo.
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Articolo tratto dal blog di Relab
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